【代理律师】申伦马文斌律师、潘名月律师

【基本案情】

2023年11月11日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告于2024年1月1日交付厂房，原告向被告支付100万的预付款后，合同生效。同日，原被告另签一份《厂房租赁合同》，约定合同自双方签字、盖章后生效，所有修改、补充或者变更需要以书面形式制成，且需要得到甲乙的书面同意，才具有效力。

2023年11月11日，原告在支付了定金100万元。

2023年11月23日，被告的配偶联络原告，希望解除合同；原告未同意。

2023年11月28日，原告向被告支付200万元租金。

2023年11月29日，原告向被告发送《履约督促函》。

2023年12月2日，被告联系原告，要求协商解除合同

2023年12月14日，被告向原告发送《继续履行告知书》。

2023年12月15日，原被告面见协商解除协议，且被告微信上找原告要退款账户信息。

【法院认为】

关于第二项争议焦点，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，合同约定甲方如在租赁期限内解除合同，应赔偿6个月租金作为违约金。但被告是在租赁期限开始前实施了解除合同的行为，双方达成解除合同合意的时间也在租赁期限开始之前，合同尚未进入到实质履行阶段，因此不能直接适用，同时被告抗辩违约金过高，本院亦予以采信。本院认为违约金应当结合当事人所受损失进行认定，该损失也包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同订立一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案而言，合同解除后合同关系归于消灭，原告在订立合同后支付的预付款及租金的资金占用损失应当由违约方予以赔偿，按照原告主张的全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算，资金占用损失截止判决之日为76954.17元(以100万元为基数, 自 2023年11月11日起, 以200万元为基数, 自2023年11月28日起, 均计算至2024年8月16日, 按照一年期贷款利率 3.45%计算)，加上原告为订立合同所作准备工作及投入的其他交易成本，本院酌定直接损失为10万元。

另一方面，原告提供的其与案外人签订的租赁意向书、租赁协议、付款凭证、营业执照可以反映其在与被告签订租赁合同后已与案外人达成了转租合意，将部分厂房转租给案外人使用，现因被告的违约解除行为致使合同无法履行，故对于原告的转租差额利益即可得利益损失应当酌情认定后由被告予以赔偿。原告与案外人约定的租金与需向被告支付的租金差额利益为1417396.2元/年【(5550880元/22606 m²-1100万元²²/60159.76m²)∗22606m²],,即每月118116.35元。原告与被告解除合同后可以重新寻找场地再行出租或以其他方式获取收益，但重新寻找适合的交易机会也需要时间，本院结合案件情况认定合理时间为3个月， 因此丧失的可得利益为354349.05元 (118116.35元*3个月)。上述利息、交易成本损失及可得利益损失合计454349.05元，违约金不得高于损失的30%，故本院认定违约金为590653.77元，被告应予以赔偿。被告抗辩案外人系门卫，租赁协议可能系伪造并无证据佐证，本院不予采信。

关于利息损失与违约金能否一并主张的问题，本院认为，违约金是当事人在合同订立时对将来违约行为可能导致的损失的预估赔偿金额，主要功能在于填补守约方的损失，兼具一定的惩罚功能。两者能否一并主张主要考察两者指向的利益是否一致，指向不同利益的，守约方可以一并主张，指向同一利益的，守约方不能一并主张。本案中，双方约定的违约金是预估金额，因此本院在认定时进一步审查了原告的损失，原告主张的资金占用损失也属于损失的一部分，已经纳入到总损失中用于认定违约金的金额，故不得再单独主张。